소매입지-복합용도개발지역이란?

1. 복합용도개발지역의 개요

(1) 복합용도개발의 개념

1) 복합용도개발의 정의

ㄱ. 복합용도개발(MXDs ; Mixed-use Developments)은 쇼핑센터, 오피스타워, 호텔, 주상복합건물, 시민회관, 컨벤션센터 등 하나의 복합건불에 다양한 용도를 결합시킨 것을 의미한다.
예를들어, 서울 강남의 중심가에 큰 면적의 호화로운 접포와 레스토랑이 밀집해 있는 지역
ㄴ. 복합용도개발은 많은 쇼핑객들을 접포로 유인하기 때문에, 소매업체에게 인기가 있다. 또한 개발업체들은 공간을 생산적으로 사용하기 때문에, 복합용도개발을 좋아한다. 개발업체가 쇼평몰만을 건설하든 혹은 쇼핑몰이나 주차용 구조물과 오피스타워를 함께 건설하든 땅값은 같기 때문이다.
ㄷ. 주로 도심에 있는 중심상업지역에서 찾아볼 수 있으며 프랜차이즈 체인점보다는 소매점의 소유자가 직접 운영하는 점포가 중심을 이룬다.

2) 복합용도건축물의 기본요건:

복합용도개발이란 용어는 Gurney Breckenfeld(1972년)가 처음으로 사용한 용어이고, 위더스푼(Witherspoon, 1976년)은 복합용도건축물을 특징짓는 기본요건으로 다음 3가지를 설정하였다.

ㄱ. 세 가지 이상의 주요소득용도를 수용하는 것이다. 복합용도로 개발된 건물은 호텔, 오피스, 상가, 주거 등 도시 속 인간생활의 기본요소인 주거, 작업, 여가의 각 활동을 동시에 수용하는 건물로서 세 가지 이상의 용도가 한 건물에 물리적ㆍ 기능적으로 복합된 건물을 말한다. 이러한 용도의 다양성은 각 용도들 간에 상호보완적인 지원관계(상승작용)를 유지하면서, 다양한 목적을 가진 이용대상자의 범위를 증대시키고, 비업무시간대의 활용을 유도하여 도심에서의 24시간 활동을 가능하게 한다.
ㄴ. 물리적 기능적 규합이 되어야 한다. 복합용도개발의 또 하나의 특징은 구성요소들간 견고한 물리적 기능의 통합에 의한 고도의 토지이용을 창출하는 데 있다. 이를 위해서는 수직적ㆍ수평적 동선 체계의 집중적인 연결로써 긴밀하게 통합되어야 한다.
ㄷ. 통일성 있는 계획에 의한 개발이 이루어져야 한다. 복합용도개발은 단위개발프로젝트에 비해 관련 전문분야와의 협력이 필요하며, 전체 프로젝트의 규모, 형태, 빌도, 용도, 공정, 구성, 용도들 간의 상대적인 관계, 오픈스페이스, 인프라(nfrastrueture) 등의 일관된 계획에 의해 이루어진다.

 

(2) 복합용도개발의 필요성

ㄱ. 균형발전 : 복합기능의 수용에 따라 도시 내 상업기능만의 급격한 중가현상을 억제함으로써 도시의 균형잡힌 발전을 도모한다.
ㄴ. 공동화 방지: 젊은 독신자나 젊은 부부처럼 도시 내에서 살고자 하는 사람이나 살 필요가 있는 사람들에게 양질의 주택을 공급할 수 있으며 이로 인해 도심공동화 현상을 방지한다.

ㄷ. 부정적 변화방지 : 도심지 주변에 주상복합건물을 건설할 경우 이지역이 도소매업, 광고업, 인쇄업 등 서비스 기능 위주의 전이지역으로 변화하는 것을 방지한다.
ㄹ. 긍정적 변화추구: 도심지 내 주생활에 필요한 근린생활시설 및 각종 생활편익시설의 설치가 가능하게 되어 도심지가 생동감이 넘치고 다양한 삶의 장소로 변경 가능하다.
ㅁ. 각종 비용절감: 주상복합건물을 건설할 경우 기존 시가지 내 공공시설을 활용함으로써 신시가지 또는 신도시의 도시기반시설과 공공서비스시설 퉁에 소요되는 공공재정이나 민간자본이 절감되고, 직장과 주거지와의 거리가 단축됨으로써 개인적으로 출ㆍ퇴근시 교통비용 및 시간의 절약이라는 이점이 있으며 교통혼잡을 완화한다.
ㄹ. 환경보호: 차량통행량 증가가 완화됨에 따라 대기오염요인 감소와 에너지 절감의 효과가 기대되고 쾌적한 녹지공간의 확보와 기존의 도시시설을 편리하게 이용 가능하다.
ㅁ. 공간 활용 : 주차장 이용에 있어서 주거, 상업, 업무 등 기능별로 주차자의 집중이용시간대가 분산되므로 한정된 주차공간을 효율적으로 이용하고 기능면에서 보행자동선과 차도를 분리시켜 수송문제를 입체적으로 해결할 수 있다.
ㅂ. 경제적인 측면 : 도심지 내 토지의 고층, 고밀화를 통하여 경제적 측면을 해결할 수 있다.

 

(3) 복합용도개발의 기능

ㄱ. 주요기능 : 주거기능, 업무기능, 상업기능, 호텔기능
ㄴ. 부가적 기능 : 음식점, 스포츠시설, 위락시설, 공공시설, 문화시설

(4) 복합용도개발의 단계

 

ㄱ.  주상복합개발: 주거, 상업, 업무 등 3가지 이상의 기능요소들이 상호 밀접한 관계를 갖도록 연계하여 구성하는 복합용도건축물 또는 건축물군을 총칭하는 개념이다.
ㄴ. 산.학.주 다기능 복합: 대학 및 연구소의 연구개발, 사업의 생산가능성을 연계하면서 이곳에서 연구에 종사하는 연구원과 기술자들의 주거기능을 갖춘 다기능 복합화 유형

ㄷ. 정보화 복합 : 정보집산지를 중심으로 전시, 업무, 숙박 등의 기능요소들을 하부구조인 광케이블로 연결시켜 상호 연계하는 유형

 

2. 주상복합시설

(1) 주상복합시설의 의의

주상복합시설은 주거.상업ㆍ 업무시설을 1개의 건불에 복합적으로 건축하는 것으로 주거시설의 비율에
따라서 주택법의 적용 여부가 결정되며. 공통주거시설의 번형된 형태로서 준주거지역이나 상업지역에서
건축이 가능하다.

(2) 주상복합시설의 장단점

1) 장점

-  상업지역, 준주거지역 등 건폐율이 높은 지역에서 건축되므로 건축허가면적을 최대한 이용 가능
하다.
- 사업성이 높은 대형 할인매장 등을 유치함으로써 사업성을 높일 수 있다.

2) 단점

- 분양에 있어서 특정총을 제외하고는 일반대중성을 갖지 못한다.
- 그 상업시설과 주거시설의 혼재로 인하여 불편한 생활공간이 생길 수 있다.
- 접근로 및 교통시설, 교육시설 등의 부대시설이 지역성이 없어 안정적이지 못하다.